关于我市地下空间开发利用的调查与思考

xiaoxiao 3月前 469

关于我市地下空间开发利用的调查与思考 
随着我市经济社会的发展和城市化步伐的加快,城市建设用地日益紧缺,城市空间容量供需矛盾日益突出,而城市人口却在不断集聚,私家车数量也呈二位数递增。据不完全统计,到2011年底,我市汽车保有量已达到5万多辆,比2010年增加近34%,按这一增长趋势,3-4年后,全市的汽车保有量将突破10万辆,城市的行车难、停车难等弊病将更为凸显。因此,开发利用城市地下空间,已经成为解决我市城市用地紧张、交通拥挤、环境恶化等城市化进程中的诸多难题,实现城市可持续发展的重要途径,成为提升城市功能、保障和改善民生的有效抓手,更是促进新型城市化发展,建设资源节约型、环境友好型社会的迫切需要。 
一、地下空间开发利用现状 
我市对地下空间的开发利用可根据发展情况分为三个阶段: 
一是起步阶段。时间段为2000年至2005年初。其中在2000年左右,我市开始依托新建办公楼建设的地下停车场,主要分布在当湖路和东湖大道沿线,老城区建国路、解放路、新华路沿线,共建成了14处普通附建式地下室,总建筑面积约1.2万平方米。此类地下室面积都较小,平均在1000平方米左右,少量面积为500平方米,规模较大的地下室有银河苑地下室,面积也仅4410平方米。  2000年至2005年,我市结合新建小区,办公楼,及人防部门单建人防工程,共建18处地下人防工程,地下室总建筑面积为3.96万平方米,平均在2000平方米左右。该阶段累计地下室总面积约5.16万平方米。在使用功能上,主要以停车、设备机房为主。结构都为钢筋混凝土结构,基本没有采光口,通风采光条件较差。 
二是发展阶段。时间段为2005年初至2008年末。主要结合人防工程进行地下空间的综合开发。截止至2008年末,地下室总建设面积达到61.4万平方米。其中人防工程开发面积12.3万平方米。地下室的建筑面积较前一阶段大为增加,地下室平均建筑总面积1万平方米左右,其中锦绣庄园达4.3万平方米,金色华庭约3.7万平方米的,汉爵大酒店为两层地下空间,面积约1.2万平方米的。地下室的平时使用功能仍以停车、设备机房为主。地下室的建筑质量有所改善。开始采用多种形式的措施提高采光、通风等地下空间环境:增加采光井和侧向采光通风口的数量,降低地下室内空气污染物的浓度;同时提高了室内照明的标准,逐步消除地下室阴沉、压抑的不良心理感受。 
三是快速增长阶段。2009年以后至今,随着高层住宅的大量建设,以及对
地下空间利用意识的增强,公建和住宅配建地下室基本普及,近三年累计新建(含在建)住宅地下总建筑面积68.2万平方米,公建地下总建筑面积14.45万平方米,共计82.65万平方米。 
二、存在的问题及原因分析 1. 停车位缺口差距大 
预计,到2013年底,城区地下总建筑面积将达130万平方米。如按35平方米/车计算停车位,共可划分地下停车位约3.7万个,如扣除设备机房等其他用途,真正可用于停车的数量大概在3.2万辆左右,即使加上一定数量的地面停车,与即将突破10万大关的汽车保有量还是存在很大的差距。 
2. 地下停车利用不足、管理不善 
现在很多居住小区都存在地面停车“车满为患”,而地下停车库却“无人问津”的现象,据调查显示,我市部分小区的地下停车库停车率只有50%。分析其原因,主要是由于地面停车便宜又方便,目前我市一些小区地面停车不收费,有的小区则以每月30元-150元不等的价格收取;而地下停车位因管理难度增加,月租一般在360元左右,如果通过购买的方式获得一个地下车位,则需花费6-8万元,而且地下停车库目前都无产权,用如此高的价格买下一块只有使用权而无产权的停车位,对于消费者来说,显得相当的不划算。 
而很多商业地下停车库,因管理问题造成部分停车位被长期霸占,成为免费的私人停车位,而前来消费的顾客却因此无法停车。因此,在无法大面积增加停车场场所的情况下,只有合理有效利用现有地下停车空间,才能在一定程度上缓解现阶段停车难矛盾。 
三、合理利用和开发地下空间的建议意见 
5月28日下午,省委副书记、省长夏宝龙在杭州专题调研城市地下空间开发利用工作时强调,地下空间是城市的战略性空间资源,要充分认识开发利用城市地下空间的重要性、迫切性,切实增强工作的自觉性和主动性,领导重视、制度保障、规划引领,超前谋划、高标准开发利用好城市地下空间,推动城市地上地下立体发展,缓解城市停车难等弊病,提升城市形象、功能和生活品质,扎实推进新型城市化发展不断取得新进展。结合平湖实际,我们建议从以下两个方面做好地下空间开发利用工作。 
1. 盘活和有效利用现有地下停车库。建议由相关部门对现有的地下停车库进行全面的调查摸底和研究,总结在地下停车库利用中好的经验和存在的弊端,
同时借鉴其他城市地下停车方面的成功经验,结合我市实际,加以优化调整和推广利用,制定出台相关政策,最大程度地盘活和利用现有资源。同时要加强规范停车的管理,做到一车一位,避免由于乱停车造成的空间浪费。 
2、鼓励地下空间的开发建设。由于地下空间开发存在开发成本高、无有效产权、资金回收期长等问题,又无相关的配套政策,由此造成开发商,甚至公共财政预算部门开发地下空间的积极性不高。因此,我们要做好三项工作: 
一是着眼长远,科学规划,确保开发建设的有序性。尽快开展城市地下空间开发利用规划修编,对城区的地下空间进行整合、开发和利用,全城一张网,一盘棋,为今后地块出让后的地下空间开发建设提供法律和科学依据。同时,在制定建设项目停车位控制指标时,尽可能高指标配建停车数量,尤其在地下停车库的控制上,尽量利用地下空间来建设停车位,以长远的发展来看待地下空间的利用与开发。 
二是试点推广,缓解矛盾,做好近期试点改造工作。利用我市正在编制《平湖市中心城区控制性详细规划》、《平湖市老城区有机更新规划》的契机,借鉴杭州市开展的《利用绿地、广场、学校操场等用地解决停车问题布点规划》,在近期可以针对停车问题较大的老城区,学校周边等,利用绿地、广场、学校操场等用地建设地下停车场,如东湖中学老校区和东湖小学的操场改造等。 
三是完善政策,健全法规,提高投资主体的积极性。尽管高地价的地面工程建设与地下工程建设的综合经济成本接近,但地下空间开发较地面开发投资大,一般为相同地面工程建设成本的3-4倍,单靠政府投资往往“力不从心”。因此,对开发利用城市地下空间的项目,减免土地税、投资税、城市配套费、经营税费以及在水电气的供给等方面给予优惠。同时,抓住宣传实施《物权法》的重要契机,可先行以政府文件的形式明确地下建筑的产权归属及产权登记原则。有偿出让地下空间使用权,以鼓励和调动社会资本参与城市地下空间开发利用的积极性,形成多元化的投资格局
 

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